Счет на оплату аренды нежилого помещения. Арендуем недвижимость у физлица: что нужно знать бухгалтеру. Расходы за коммунальные услуги несет арендатор и сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг

"Бухгалтерский бюллетень", N 2, 2005

Несмотря на то что разъяснений, публикаций и прочей информации, связанной с арендой, в изданиях, справочных системах достаточно, количество вопросов по указанной тематике, поступающих в редакцию нашего журнала, говорит о том, что обозначенная тема актуальна и требует дополнительного анализа и пояснений.

В рамках статьи нами будут рассмотрены вопросы учета и налогообложения расчетов арендатора и арендодателя по коммунальным платежам, а также порядок оформления первичных документов, счетов-фактур.

Правовое регулирование договоров аренды

В ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. При этом договор аренды недвижимого имущества, к которому относятся, в частности, здания (ст.130 ГК РФ), подлежит государственной регистрации.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Это записано в ст.608 ГК РФ.

В части передачи имущества (ст.611 ГК РФ)

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, при этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).

В части установления и оплаты арендных платежей (ст.614 ГК РФ)

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3. предоставления арендатором определенных услуг;
4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Добавим, что арендная плата может рассчитываться как минимум двумя способами:

• с учетом коммунальных расходов, то есть когда арендной платой покрываются все расходы арендодателя, включая "коммуналку";
• без учета стоимости коммунальных услуг, то есть арендная плата покрывает амортизацию, налог на имущество, земельные платежи и прочие расходы, которые арендодатель как собственник несет по сдаваемому в аренду имуществу.

Подробно на этих способах мы остановимся ниже.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Здесь же уместно отметить, что в п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 указано, что в течение года должно оставаться неизменным лишь условие договора, однако оно может предусматривать как твердый размер арендной платы, так и порядок (механизм) ее исчисления. Следовательно, если в арендную плату включается стоимость коммунальных услуг, рассчитываемых ежемесячно либо по факту потребления арендатором, либо другим обоснованным способом, изменение размера арендной платы не будет противоречить ГК РФ.

В части содержания арендованного имущества (ст.616 ГК РФ)

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Таким образом, арендатор (наниматель) обязан оплачивать и коммунальные услуги, конечно если другой порядок не предусмотрен договором или законом.

Иными словами, расходы (затраты) на оплату коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, канализацию и содержание вспомогательных помещений, расходы на страхование зданий и иные расходы, несет в соответствии с условиями договора аренды арендодатель или арендатор.

Что может относиться к коммунальным услугам

К коммунальным расходам относятся расходы по оплате сторонним организациям (или произведенными собственными силами) услуг, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации зданий, сооружений и отдельных помещений.

К числу основных услуг относятся:

• электроснабжение;
• снабжение тепловой энергией (для отопления и горячей водой);
• водоснабжение и канализация;
• газоснабжение.

Подробный перечень услуг коммунального хозяйства как вида деятельности приведен в Общероссийском классификаторе услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденном Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163.

Говоря о прочих услугах, которые также можно отнести к коммунальным, следует выделить следующие:

• уборка и вывоз снега, мусора и других нечистот;
• дезинфекция и дератизация, истребление грызунов, разных насекомых, а также газация складов;
• противопожарные мероприятия;
• очистка и благоустройство прилегающих к учреждению территорий, улиц;
• стирка спецодежды, ковровых покрытий, штор, скатертей, салфеток, полотенец, других предметов мягкого инвентаря, а также мягкой мебели;
• очистка дымоходов; натирка полов, оклейка и мытье окон;
• техническое обслуживание и ремонт лифтового оборудования, кондиционеров, электроосветительной, отопительной, водопроводной, канализационной систем, установленных в зданиях и помещениях;
• содержание водостоков;
• проведение энергетических обследований и паспортизаций, метрологических проверок объектов коммунального хозяйства.

Не относятся к категории коммунальных услуг, но учитываются тем же порядком услуги телефонной связи, услуги по пожарной и сторожевой охране зданий, сооружений и помещений, а также телевизионное и радиообслуживание.

Взаимоотношения арендатора и арендодателя по оплате коммунальных услуг

Рассмотрим все возможные варианты взаимоотношений сторон в договоре аренды по оплате коммунальных услуг.

Итак, коммунальные услуги и услуги связи по договорам аренды помещений (зданий, сооружений) могут оплачиваться следующими способами.

Вариант 1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Вариант 2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

Вариант 3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

Вариант 4. Арендатор выступает в качестве субабонента по отдельным видам коммунальных услуг и производит все расчеты через абонента (арендодателя).

Рассмотрим каждый способ подробнее.

Расходы за коммунальные услуги несет арендатор и сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг

Арендатором самостоятельно заключаются соответствующие договоры с организациями, снабжающими арендованное имущество электроэнергией, водой, теплом, с оператором связи и т.д. Отметим, что указанный способ используется сторонами редко. Это происходит, прежде всего, из-за сложностей, связанных именно с перезаключением договоров со стороны энергоснабжающих и прочих организаций, оказывающих коммунальные услуги. В то же время такой способ может применяться в тех случаях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок.

Порядок оформления договоров на оказание коммунальных услуг определен Гражданским кодексом РФ. Порядок энергоснабжения регулируется §6 гл.30 ГК РФ. Договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем) (ст.539 ГК РФ).

Правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, а также газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и т.д., если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст.548 ГК РФ).

Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает только арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (пп.4 ст.250 или ст.249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст.146 НК РФ) при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.

Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты учитываются им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с пп.10 п.1 ст.264 НК РФ, так же как и расходы по уплате арендной платы.

НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор принимает к вычету в общем порядке, естественно, при соблюдении условий, предусмотренных ст.ст.171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Расходы за коммунальные услуги несет арендодатель, и их сумма учитывается при определении арендной платы

Используя данный вариант, и арендатору и арендодателю необходимо учитывать следующие моменты.

В тексте договора аренды стороны должны указать, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам, которые будут ему покрываться арендатором в составе арендных платежей.

Размер арендных платежей может определяться договором, как в виде фиксированного ежемесячного платежа, так и расчетным путем, включающим арендную плату, как таковую, и фактическую стоимость коммунальных услуг за определенный период.

Очевидно, что в первом случае арендодатель должен произвести предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи, учитывая в том числе и сезонные колебания. Во втором случае - определить порядок (механизм) расчета коммунальных платежей, подлежащих оплате арендатором.

Расчеты могут осуществляться:

• на основании показаний отдельно установленных счетчиков;
• пропорционально занимаемым арендатором площадям;
• пропорционально мощности приборов, установленных на арендованных площадях;
• иным способом.

Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль:

• либо на основании пп.1 п.1 ст.265 НК РФ, как расходы на содержание переданного по договору аренды имущества, когда указанные расходы являются для организации внереализационными;
• либо на основании пп.49 п.1 ст.264 НК РФ, когда указанные расходы связаны с производством и реализацией (аренда - обычный вид деятельности).

Как и в первом варианте, арендодатель получает арендную плату, которая будет являться для него доходом.

НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, предъявляется к вычету на основании пп.1 п.2 ст.171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.

Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС принимается к вычету в порядке, предусмотренном ст.ст.171 и 172 НК РФ.

Пример 1 . В феврале 2005 г. ЗАО "Виктория" по договору аренды предоставило офисное помещение в аренду ООО "Кассандра". Договором предусмотрено, что коммунальные платежи оплачиваются арендодателем ЗАО "Виктория". Также договором предусмотрено, что арендный платеж рассчитывается следующим образом: суммируется арендная плата, составляющая 35 400 руб. в месяц (в том числе НДС - 5400 руб.), и стоимость коммунальных услуг, приходящихся на арендованное помещение за месяц. Расчет производится пропорционально занимаемой арендатором площади, которая составляет 10% от общей площади здания.

На основании произведенного расчета стоимость коммунальных услуг, подлежащих включению в арендный платеж за февраль, составила 11 800 руб., в том числе НДС (118 000 руб. х 10%). Таким образом, ЗАО "Виктория" выставило счет арендатору на общую сумму 47 200 руб., включая НДС.

В учете арендодателя в феврале будут сделаны записи.

Дебет 62, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра", Кредит 90-1

• 47 200 руб. - отражена выручка от сдачи имущества в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 "НДС"

• 7200 руб. - начислен НДС;

Дебет 20, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра", Кредит 60

• 10 000 руб. - учтены коммунальные расходы, подлежащие включению в арендный платеж;

Дебет 19 Кредит 60

• 1800 руб. - учтен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

• 11 800 руб. - перечислены деньги поставщикам коммунальных услуг;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

• 1800 руб. - возмещен входной НДС;

Дебет 90-2 Кредит 20, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра"

• 10 000 руб. - списаны расходы;

Дебет 51 Кредит 62

• 47 200 руб. - получена оплата от арендатора за февраль.

Если аренда не является для фирмы обычным видом деятельности, то сумму арендной платы учитывают как операционный доход. В этой ситуации ее следует отражать по кредиту счета 91 субсчет 1 "Прочие доходы". Расходы по оплате коммунальных услуг следует относить к операционным (дебет счета 91 субсчет 2 "Прочие расходы").

В учете арендатора в феврале будут сделаны записи:

Дебет 20 Кредит 60, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория"

• 40 000 руб. - отражена в учете арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория"

• 7200 руб. - на основании счета-фактуры учтен НДС;

Дебет 60, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория", Кредит 51

• 47 200 руб. - перечислены деньги арендодателю;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

• 7200 руб. - возмещен входной НДС.

Расходы за коммунальные услуги несет арендатор, и при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей

Этот вариант является наиболее распространенным и, наверное, самым непростым. Начнем с того, что в Информационном письме Президиума ВАС N 66, о котором мы уже упоминали, указано, что заключение между арендатором и арендодателем соглашения, устанавливающего порядок участия арендатора в расходах на потребление электроэнергии, не может квалифицироваться как договор энергоснабжения. Тем самым Президиум ВАС определенно установил - арендатор не является в данном случае субабонентом, а арендодатель - энергоснабжающей организацией. Соответственно заключение такого договора, возможно, и не противоречит ГК РФ.

При таком варианте расчетов в договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор возмещает ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета). Арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего, в свою очередь, выставляет счет арендатору.

Расчет фактического потребления арендатором коммунальных услуг арендодатель производит одним из способов, которые были рассмотрены ранее.

Арендодатель при таких договорных взаимоотношениях с арендатором не сможет учесть расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для целей налогообложения прибыли, поскольку согласно договору, это расходы арендатора, и у арендодателя они никак не связаны с его производственной деятельностью. То есть они не могут быть обоснованы и оправданы.

Соответственно полученная арендодателем от арендатора возмещаемая сумма по коммунальным расходам также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку не влечет получения экономической выгоды арендодателем.

Арендатор, в свою очередь возмещающий арендодателю расходы за коммунальные услуги, имеет право учесть суммы такой компенсации при налогообложении прибыли. На это указано в п.8 Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ, а также в отдельных письмах налоговых органов, например Письмах УМНС по г. Москве от 23.08.2002 N 26-12/39149, от 22.07.2003 N 26-12/40946.

Естественно, что расходы у арендатора должны быть не только оправданными и обоснованными, но и документально подтвержденными. Поэтому в договоре необходимо предусмотреть порядок составления и представления арендодателем документов, на основании которых производится их оплата арендатором. При этом следует иметь в виду, что все такие расходы должны быть подтверждены документально с указанием потребленных ресурсов, желательно как в стоимостном, так и в натуральном выражении.

Документами, подтверждающими расходы арендатора, будут являться копии счетов (иных первичных документов) поставщиков коммунальных услуг, согласованные с арендодателем расчеты, счета, выставленные арендодателем уже от своего имени, а также документы арендатора, подтверждающие оплату (платежные поручения, квитанции к ПКО).

Похожая ситуация складывается и при расчетах по НДС.

Арендодатель, получив от поставщиков коммунальных услуг счета-фактуры, при соблюдении всех прочих условий к вычету может принять только ту сумму НДС, которая будет приходиться на услуги, потребленные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности.

Одновременно и полученная от арендатора сумма возмещения на оплату коммунальных услуг не будет являться объектом обложения НДС, так как в данном случае отсутствует факт реализации арендодателем каких-либо товаров, работ или услуг.

Поэтому в данной ситуации движение счетов-фактур должно быть следующим. Арендодатель получает от поставщика счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части суммы коммунальных услуг, потребленных им самим. Затем на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру от своего имени, с обязательным приложением копий счетов-фактур поставщиков. Этот счет-фактуру арендодатель у себя в книге продаж не регистрирует. Покупатель в книге покупок регистрирует счет-фактуру, полученный от арендодателя. В результате этого и арендодатель, и арендатор принимают к вычету НДС в отношении коммунальных услуг, потребленных каждым из них.

Пример 2 . В феврале 2005 г. ЗАО "Виктория" по договору аренды предоставило офисное помещение в аренду ООО "Кассандра". Договором предусмотрено, что коммунальные платежи оплачиваются арендодателем ЗАО "Виктория", арендатор в свою очередь возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг по арендованному помещению. Расчет стоимости коммунальных услуг производится пропорционально занимаемой арендатором площади, которая составляет 10% от общей площади здания.

Сдача имущества в аренду является для ЗАО "Виктория" обычным видом деятельности.

Согласно счетам, выставленным поставщиками коммунальных услуг за февраль, общая сумма к оплате арендодателем составила 118 000 руб., в том числе НДС - 18 000 руб. Счета поставщиков оплачены ЗАО "Виктория" полностью в феврале.

На основании произведенного расчета стоимость коммунальных услуг, подлежащих оплате арендатором за февраль, составила 11 800 руб., в том числе НДС.

В учете арендодателя в феврале будут сделаны записи (в части расчетов за коммунальные услуги).

Дебет 20(26) Кредит 60

• 90 000 руб. - отражены расходы по коммунальным услугам, потребленным арендодателем;

Дебет 19 Кредит 60

• 16 200 руб. - отражен НДС по коммунальным услугам;

Дебет 76, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра", Кредит 60

• 11 800 руб. - отражена задолженность арендатора по возмещению стоимости (с учетом НДС) коммунальных услуг, приходящихся на сданное в аренду помещение;

Дебет 60 Кредит 51

• 118 000 руб. - оплачены счета поставщиков за оказанные коммунальные услуги;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

• 16 200 руб. - НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету;

Дебет 51 Кредит 76, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра"

• 11 800 руб. - поступили средства от арендатора в возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг.

В учете арендатора в феврале будут сделаны записи (в части расчетов за коммунальные услуги).

Дебет 26 Кредит 76, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория"

• 10 000 руб. - начислена задолженность арендатора по оплате коммунальных услуг;

Дебет 19 Кредит 76, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория"

• 1800 руб. - отражен НДС по коммунальным услугам;

Дебет 76, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория" Кредит 51

• 11 800 руб. - перечислены средства арендодателю в возмещение его расходов по оплате коммунальных услуг;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

• 1800 руб. - НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету на основании счета-фактуры, полученного от арендодателя.

Арендатор - субабонент по отдельным видам коммунальных услуг и производит все расчеты через абонента (арендодателя)

Указанный вариант в общем схож с первым, поскольку требует урегулировать взаимоотношения не только между арендатором и арендодателем, но и с ресурсо- и энергоснабжающими организациями.

В соответствии со ст.539 Гражданского кодекса РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация, в частности, обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления. При этом договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Статья 545 ГК РФ определяет, что абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. Таким образом, организация-абонент фактически реализует электроэнергию субабоненту. Такой же порядок применим, как уже упоминалось, и к договорам снабжения через присоединенную сеть газом, нефтью, водой и другими аналогичными товарами, - это определено ст.548 ГК РФ.

Такое согласие энергоснабжающей организации может быть выражено в любой форме:

• путем выдачи письменного разрешения в одностороннем порядке энергоснабжающей организацией;
• путем указания на такое разрешение в двустороннем договоре между энергоснабжающей организацией и абонентом;
• путем разрешительной надписи (согласования) в договоре между абонентом и субабонентом;
• иным способом, подтверждающим такое согласие.

Наряду с ГК РФ вопросы снабжения и обеспечения газом, теплом, водой и канализацией регулируются специальными ведомственными актами.

Однако при каких условиях необходимо вносить изменения в договоры и получать соответствующее разрешение?

Гражданское законодательство и иные законодательные акты позволяют сделать следующие выводы.

Во-первых, это необходимо, если потребитель связан линиями передачи энергии непосредственно с абонентом, то есть имеет присоединенную сеть.

Во-вторых, это необходимо, если по договору аренды передаются, например, отдельно стоящие здания, сооружения или комплекс зданий (сооружений).

В-третьих, если имеются технические условия позволяющие разделить границы балансовой принадлежности присоединенных сетей.

В-четвертых, если обеспечен четкий учет потребления энергии.

В-пятых, если имеется разрешение госэнергонадзора на эксплуатацию присоединенных сетей и т.д.

Еще раз повторим, что договор аренды помещений не может и не будет рассматриваться как договор энергоснабжения со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В заключение коротко остановимся на отдельных ведомственных актах организаций, осуществляющих поставку коммунальных услуг, обеспечивающих энергоснабжение, позволяющих правильно составить договоры и построить взаимоотношения с этими организациями.

Газоснабжение представляет собой деятельность по обеспечению потребителей газом. Порядок расчетов по коммунальным платежам за газ установлен Федеральным законом от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации". Он предусматривает, что и абонент, и субабонент должны приобретать газ только у газоснабжающей организации.

Электрическую и тепловую энергию субабонент должен покупать у абонента на основании заключенного между ними договора. Данный порядок установлен Приказом Минэнерго СССР от 06.12.1981 N 310 "Об утверждении Правил пользования электрической и тепловой энергией".

В договоре на электроснабжение или в приложении к договору между абонентом и энергоснабжающей организацией указываются данные о присоединенных к сети абонента субабонентах (наименование, мощность, электропотребление, расчетные электросчетчики, тарифы и др.).

Присоединение к сетям энергоснабжающей организации, а также к сетям абонента субабонентов, не имеющих приборов для учета расчетов за электроэнергию, запрещается.

Расчеты за отпущенную электроэнергию производятся по платежным документам, выписываемым энергоснабжающей организацией для абонентов. Если у абонента есть субабоненты, выписывается один платежный документ за всю электроэнергию, израсходованную и абонентом, и его субабонентами.

В договоре на пользование тепловой энергией или приложении к договору между абонентом и теплоснабжающей организацией указываются данные о присоединенных к тепловой сети абонента субабонентах. Они включают в себя: наименования субабонентов, максимальную часовую нагрузку, теплопотребление, количество возвращаемого конденсата (в тоннах и процентах) с разбивкой по месяцам, тарифы и др.

Абонент может присоединять к своим сетям других субабонентов и заключать с ними договоры на снабжение тепловой энергией только с разрешения теплоснабжающей организации. Подключение к тепловым сетям теплоснабжающей организации, а также к сетям абонента субабонентов, не имеющих приборов учета для расчета за тепловую энергию, запрещается.

В Письме Госстроя России от 14.10.1999 N ЛЧ-3555/12 "О разъяснениях по применению Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации" определено, что получение питьевой воды из водопроводных сетей и (или) сброс сточных вод в канализационные сети осуществляется субабонентом по договору с абонентом.

Абонент может передавать (принимать) субабоненту (от субабонента) воду (сточные воды), принятую им от организации водопроводно-канализационного хозяйства через присоединенные водопроводные и канализационные устройства и сооружения, только с согласия организации водопроводно-канализационного хозяйства.

Учет объемов питьевой воды, использованной субабонентами, а также принимаемых от них объемов сточных вод производит абонент.

Расчеты за отпуск субабонентам воды и прием от них сточных вод и загрязняющих веществ производятся по договорам, заключенным между субабонентами и абонентом, если иной порядок расчетов не установлен органами местного самоуправления. По соглашению абонента и субабонента с организацией водопроводно-канализационного хозяйства такие расчеты субабонент может производить непосредственно с организацией водопроводно-канализационного хозяйства.

С.В.Чиков

Зам. генерального директора

Организация арендует имущество у ИП. Обязательно ли арендодатель ежемесячно составлять и выставлять счета на оплату аренды и акты по оказанным услугам? Читайте в статье.

Вопрос: Видела в системе разъяснения минфина по теме выставление счетов и актов по аренде недвижимого имущества (торговых помещений), оно заключалось в том, что если в договоре аренды прописана сумма аренды за помещения и она фиксированная - постоянная, сроки оплаты постоянны - ежемесячно, то арендаторам можно не выставлять счета ежемесячно на аренду, они производят оплату по договору. Акты выполненных услуг на аренду по фиксированной сумме по договору, подписанные арендаторами, экземпляр арендатора можно не собирать. Проблема в том, что счета арендаторами теряются, а акты по реализации подписанные ими, собрать невозможно, все они ИП и очень "просто" относятся к документам. Как выйти из данной ситуации: сделать доп соглашения к договору или официально уведомить в письменном виде, что оплата производится по договору, без выставления счетов. Может ли арендатор не собирать подписанные акты по реализации?

Ответ: Обязанность выставлять контрагенту счет на оплату на нормативном уровне не предусмотрена. Кроме того, счет на оплату не считается первичным учетным документом, так как он не оформляет хозяйственную операцию (п. 1 ст. 9 Закона 402-ФЗ): отгрузка товара оформляется накладной, перечисление денежных средств - платежным поручением. Счет является документом, выдаваемым поставщиком покупателю с предложением осуществить платеж за определенные материальные ценности (работы, услуги), перечисленные в счете. Он не является документом, на основании которого принимается к вычету НДС. Таким документом является счет-фактура (ст. 169 НК РФ).
Поэтому счет на оплату совершенно не обязателен, если он не предусмотрен к выставлению в обязательном порядке в договоре.

Акты по аренде так же не обязательны, если они не предусмотрены договором. Функцию первичных документов в данном случае выполняют:
- договора;
- график платежей;
- акт приема-передачи арендованного имущества

Как организовать документооборот в бухгалтерии

Организовать документооборот в бухгалтерии поможет .

Документы, с которыми работает бухгалтерия, можно разделить на две группы:

• документы налогового учета и отчетности;
• бухгалтерские документы.

К документам налогового учета и отчетности относятся формы налоговой отчетности и налоговые регистры.

Бухгалтерские документы делятся на три группы:

• формы отчетности;
• регистры бухучета;
• первичные документы.

Первичный документ должен содержать следующие обязательные реквизиты:

• наименование документа;
• дату составления документа;
• наименование экономического субъекта (организации), составившего документ;
• содержание факта хозяйственной жизни;
• величину натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;
• наименование должностей лиц, совершивших сделку, операцию, и ответственных за ее оформление, либо наименование должностей лиц, ответственных за оформление свершившегося события;
• подписи указанных лиц с расшифровкой и иную информацию, необходимую для идентификации этих лиц.

Первичные документы составляют на бумажном носителе и (или) в виде электронного документа, подписанного электронной подписью (ч. 5 ст.9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Нужно ли указывать идентификатор госзаказа в первичных и расчетных документах

Да, нужно.

Идентификатор госзаказа - это уникальный код. Этот код необходим для контроля за целевым использованием средств федерального бюджета. Идентификатор присваивается госконтрактам, для которых предусмотрено казначейское или банковское сопровождение средств (подп. «д» п. 7 Правил казначейского сопровождения средств, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2016 № 1552).

Если госконтракту присвоен идентификатор, его необходимо указывать во всех платежных и первичных документах, связанных с исполнением контракта (товарных накладных, актах приема-передачи, платежных поручениях и т. п.). Так поступать должны все участники: государственные заказчики, головные исполнители и соисполнители госконтрактов. Исключением являются только контракты с гостайной.

Если для какого-либо факта хозяйственной жизни постановлением Госкомстата России установлена унифицированная форма первичного документа, то организация вправе по собственному выбору:

• либо разработать форму документа самостоятельно;
• либо использовать унифицированную форму.

По общему правилу формы первичных документов определяет руководитель организации по представлению лица, на которое возложено ведение бухучета (ч. 4 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). То есть руководитель должен утвердить либо самостоятельно разработанную организацией форму, либо факт использования организацией унифицированных форм.

В любом случае в первичном документе должны содержаться все обязательные реквизиты , перечисленные в части 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Включенные в этот перечень сведения по своему составу и содержанию тождественны реквизитам документов, составленным по формам из альбомов унифицированных форм. То есть действующие унифицированные формы соответствуют требованиям части 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

В унифицированные формы можно при необходимости добавлять реквизиты (вносить дополнительные строки, колонки и т. п.) либо исключать их. Исправленную унифицированную форму утвердите приказом (распоряжением) руководителя в качестве первичного документа.

Такие выводы следуют из положений Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ и подтверждены информацией Минфина России от 4 декабря 2012 г. № ПЗ-10/2012 . Правильность этого подхода подтвердила ФНС России в письме от 12 февраля 2015 г. № ГД-4-3/2104@ , разослав в нижестоящие инспекции письмо Минфина России от 4 февраля 2015 г. № 03-03-10/4547 . Данное письмо налоговой службы размещено на официальном сайте ФНС России в разделе «Разъяснения, обязательные для применения» .

Пример, как добавить в унифицированную форму дополнительную информацию

В ООО «Альфа» погашение задолженности перед подотчетными лицами иногда происходит в безналичной форме. Чтобы отобразить данную операцию в унифицированной форме авансового отчета, было принято решение добавить в нее дополнительную строку «Перерасход в сумме___ перечислен на зарплатную карту сотрудника по платежному поручению от «__» ________ 200__г. № ___». Данную форму утвердили приказом руководителя организации.

Как утвердить формы

Формы первичных документов утвердите в учетной политике (п. 4 ПБУ 1/2008).

При этом типовые бланки без изменений к учетной политике прикладывать не нужно. Факт применения унифицированных форм можно отразить в учетной политике следующими способами:
- написать: «В качестве форм первичных учетных документов используются унифицированные формы, содержащиеся в альбомах унифицированных форм, утвержденных Госкомстатом России, без изменений». В этом случае нужно будет применять унифицированные формы для каждой операции, для которой форма существует;
- прописать для разных

При эксплуатации арендованного помещения у арендатора неизбежно возникают расходы на отопление, освещение, водоснабжение и канализацию, газоснабжение и другие коммунальные услуги.

Напомним читателю, что в рамках договора аренды существует несколько вариантов расчетов за коммунальные услуги:

Коммунальные платежи входят в состав арендной платы и компенсируются арендодателю,

Коммунальные платежи компенсируются арендодателю отдельно от суммы арендной платы,

Арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами на обслуживание, и коммунальные платежи уплачиваются им без участия арендодателя.

Рассмотрим каждый из вариантов подробнее.

Коммунальные платежи в составе арендной платы.

Допустим, в договоре аренды предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату.

Организация-арендодатель, на основании заключенных договоров с организациями- поставщиками коммунальных услуг, оплачивает выставленные ими счета-фактуры.

А арендатор, перечисляя арендную плату, автоматически компенсирует арендодателю оплаченные им коммунальные расходы.

Для арендодателя коммунальные расходы, потребляемые арендаторами, являются расходами по содержанию переданного в аренду имущества и учитываются в составе затрат арендодателя.

Обратите внимание, в том случае, когда стоимость коммунальных платежей включается в сумму арендной платы, сама сумма арендной платы может быть установлена договором как фиксированная величина или же может изменяться, в зависимости от размера фактически потребленных арендатором коммунальных и иных аналогичных услуг. При этом арендный платеж будет складываться из двух составляющих:

Постоянная составляющая, или собственно арендная плата,

Переменная составляющая, или коммунальные платежи.

В том случае, когда арендная плата фиксированная, организация-арендодатель освобождается от необходимости распределять коммунальные услуги между арендаторами.

В случае установления арендной платы как слагаемой из двух составляющих, арендодатель вынужден вести обособленный учет расходов на коммунальные платежи. Это связано с тем, что переменная составляющая арендной платы прямо зависит от величины фактически произведенных расходов на содержание конкретного имущества, переданного в аренду.

Обратите внимание, что при таком варианте арендной платы, стоимость коммунальных услуг лучше не выделять отдельной строкой, а указывать в счете-фактуре общую сумму арендной платы.

Порядок учета арендной платы у арендодателя будет зависеть от того, является ли передача имущества в аренду основным видом деятельности или нет.

Обратите внимание, при определении, к какому виду деятельности организации-арендодателя относится деятельность по предоставлению имущества в аренду, рекомендуется руководствоваться критерием существенности.

Напомним, что Минфин Российской Федерации в Указаниях о порядке составления бухгалтерской отчетности, утвержденных Приказом Минфина РФ от 22 июля 2003 года №67н «О формах бухгалтерской отчетности организаций», рекомендует использовать в качестве такого критерия 5 процентов от того или иного показателя:

«Показатель считается существенным, если его нераскрытие может повлиять на экономические решения заинтересованных пользователей, принимаемые на основе отчетной информации. Решение организацией вопроса, является ли данный показатель существенным, зависит от оценки показателя, его характера, конкретных обстоятельств возникновения. Организация может принять решение, когда существенной признается сумма, отношение которой к общему итогу соответствующих данных за отчетный год составляет не менее пяти процентов».

В зависимости от того, к какому виду деятельности арендодателя относится предоставление им в аренду своих активов, арендодатель в бухгалтерском учете отражает коммунальные услуги либо как расходы по обычным видам деятельности, либо как операционные расходы.

Если предоставление имущества в аренду - основной вид деятельности организации, арендная плата с учетом коммунальных платежей, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99, отражается как доход от обычных видов деятельности и учитывается на счете 90 «Продажи» , субсчет 90-1 «Выручка». А коммунальные затраты, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 10/99, являются расходами по обычным видам деятельности.

При этом в бухгалтерском учете делают следующие записи:

Корреспонденция счетов
Дебет	Кредит
		Отражена выручка от предоставления имущества в аренду
		Начислен НДС
		Отражены расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг
		Отражен НДС, предъявленный поставщиком коммунальных услуг
		Принят к вычету НДС
		Списана стоимость коммунальных услуг
		Оплачены коммунальные услуги

Если передача имущества в аренду не является основным видом деятельности, арендная плата будет отражаться у арендодателя в составе операционных доходов, на основании положений пункта 7 ПБУ 9/99, и учитываться на счете 91 «Прочие доходы и расходы» , субсчет 91-1 «Прочие доходы». Оплату коммунальных услуг, согласно выставленным счетам-фактурам коммунальных служб, арендодатель учитывает для целей бухгалтерского учета как операционные расходы, в соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99, и отражает на счете 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 91-2 «Прочие расходы».

В налоговом учете у арендодателя порядок отражения арендной платы также зависит от того, является ли сдача имущества в аренду основным видом деятельности или нет.

Если аренда – это основной вид деятельности, то арендная плата в соответствии со Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ), признается доходом от реализации. При этом, оплата коммунальных услуг на основании выставленных счетов-фактур коммунальными службами, на основании НК РФ включается в состав материальных расходов.

В случае, если аренда не является основным видом деятельности, то, согласно НК РФ, доходы от сдачи имущества в аренду являются внереализационными доходами. Коммунальные платежи в этом случае арендодатель может учитывать либо в составе прочих расходов на основании НК РФ, либо в составе внереализационных расходов, в соответствии с НК РФ.

Расходы на коммунальные платежи в налоговом учете, согласно НК РФ, относятся к косвенным расходам. Они в полном объеме списываются на расходы текущего отчетного периода.

Коммунальные платежи не включены в арендную плату.

Договором аренды может быть предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор сверх суммы арендной платы. При таком варианте коммунальные услуги по поручению арендатора оплачивает арендодатель, арендатор возмещает арендодателю суммы коммунальных платежей, перечисленных им за арендатора, основываясь на указанную в договоре аренды квалификацию услуги по оплате коммунальных услуг, как посредническую.

В соответствии с пунктом 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации» доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества).

Суммы, поступившие от других юридических и физических лиц по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и тому подобное в соответствии с пунктом 3 ПБУ 9/99не признаются доходами организации. Таким образом, сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не будет являться доходом арендодателя. Данные суммы нужно учитывать как отдельные хозяйственные операции.

В целях налогообложения прибыли согласно НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Пример 1.

Организация-арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности, 1 июня передало в аренду организации-арендатору помещение сроком на 6 месяцев. Размер арендной платы составляет 5 900 рублей в месяц (в том числе НДС – 900 рублей). В соответствии с условиями договора оплату коммунальных услуг производит за свой счет арендатор. При этом плату за коммунальные услуги перечисляет арендодатель, арендатор возмещает арендодателю эти расходы после предоставления ему документов, подтверждающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату. Коммунальные услуги за июнь составили 2 596 рублей (в том числе НДС – 396 рублей), в том числе коммунальные услуги, потребленные арендатором, составили 472 рубля (в том числе НДС – 72 рубля).

В бухгалтерском учете арендодателя данные операции отражаются следующими записями:

Корреспонденция счетов		Сумма, рублей
Дебет	Кредит
			Отражена выручка по аренде за текущий месяц
			Начислен НДС
			Отражены затраты на собственные коммунальные услуги
			Отражена сумма НДС по собственным коммунальным услугам
			Принят к вычету НДС
			Отражена задолженность арендатора по коммунальным услугам
			Перечислена плата за коммунальные услуги
			Получена арендная плата от арендатора
			Получена компенсация стоимости коммунальных услуг

Окончание примера.

Договором может быть предусмотрено, что арендодатель за перечисление коммунальных платежей за арендатора будет получать от него определенное вознаграждение. Сумма вознаграждения будет являться для арендатора либо доходом от обычных видов деятельности, либо операционным доходом. В бухгалтерском учете арендодателя для отражения суммы вознаграждения дополнительно к вышеприведенной корреспонденции следует делать записи:

Приведем пример из нашей консультационной практики.

Пример 2. Из консультационной практики ЗАО « BKR -Интерком-Аудит».

Вопрос:

В договоре аренды указано, что арендная плата состоит из двух составляющих: постоянной и переменной. Переменная составляющая определяется на основании фактических расходов на оплату за телефоны (абонентская плата, МТР, платные справки и так далее).

Ежемесячно мы, как арендодатель, предоставляем арендатору Акт «Переменная составляющая.

Является ли оплата переменной составляющей нашим доходом от реализации и вправе ли мы относить расходы на оплату за телефоны, переданные арендатору, к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу.

Ответ:

Согласно полученным от Вас разъяснениям , заключенный Вашей организацией, как арендодателем, состоит из двух составляющих: постоянной, в которую включена собственно арендная плата и стоимость коммунальных услуг, и переменной, в которую включена стоимость услуг связи.

В целях избежания возможных конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором в договоре аренды необходимо предусмотреть, какая из сторон договора будет нести расходы по оплате коммунальных услуг, а также порядок проведения расчетов между сторонами.

В том случае, когда коммунальные услуги включены в арендную плату, проблем с их отражением в учете не возникает. Причем для арендатора этот вариант наиболее удобен, ведь в этом случае арендатору не приходится вести расчеты со специализированными организациями.

При налогообложении прибыли арендатор имеет право включить в состав прочих расходов, принимаемых при исчислении налогооблагаемой базы, как постоянную, так и переменную составляющую арендной платы.

Как арендная плата, так и коммунальные платежи будут учитываться в составе прочих расходов на основании НК РФ.

Кроме этого, на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем, арендатор имеет право принять к вычету «входной» НДС.

Пример 3.

ООО «Меркурий» арендует производственное помещение.

По договору аренды коммунальные платежи входят в состав арендной платы, и предъявляются к оплате, в зависимости от их фактического потребления.

Ежемесячная арендная плата складывается из постоянной и переменной составляющих.

Постоянная составляющая (собственно арендная плата) – 20 060 рублей (в том числе НДС – 3 060 рублей).

Переменная составляющая (коммунальные платежи за отчетный месяц) – 5 900 рублей (в том числе НДС – 900 рублей).

В бухгалтерском учете ООО «Меркурий» данные хозяйственные операции будут оформлены следующим образом:

Корреспонденция счетов		Сумма, рублей
Дебет	Кредит
			Оплачена аренда производственного помещения согласно предъявленному счету (20 060 рублей + 5 900 рублей)
			Списана на расходы арендная плата (20 060 рублей – 3 060 рублей + 5 900 рублей - 900 рублей)
			Учтен НДС (3 060 рублей + 900 рублей)
			Принят к вычету НДС

У арендатора в налоговом учете арендная плата вместе с коммунальными платежами составила 22 000 рублей. Она включена в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией продукции на основании НК РФ.

Принят к вычету НДС в сумме 3 960 рублей на основании статей 171, НК РФ.

Окончание примера.

Сложности вызывает вариант, при котором арендная плата и коммунальные услуги разделены.

Рассмотрим вариант учета коммунальных услуг у арендатора, когда арендатор не заключает отдельных договоров с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует эти расходы арендодателю.

При рассмотрении этого варианта следует обратить внимание на Письмо Минфина Российской Федерации от 6 сентября 2005 года №07-05-06/234 «О счетах-фактурах по электроэнергии», согласно которому:

«По заключению Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики, в соответствии с Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) счета-фактуры выставляются при реализации товаров (работ, услуг). В связи с этим если согласно договору на оказание услуг по предоставлению в аренду помещений расходы арендодателя по оплате электроэнергии не включаются в стоимость арендой платы, а перечисляются арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии с налогом на добавленную стоимость, то счета-фактуры по электроэнергии арендодателем арендаторам не выставляются.

Что касается регистрации арендодателем в книге покупок счетов-фактур по электроэнергии, полученных от энергоснабжающей организации, то на основании пункта 7 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг продаж и книг покупок при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 г. №914, покупатели ведут книгу покупок, предназначенную для регистрации счетов-фактур, выставленных продавцами, в целях определения суммы налога на добавленную стоимость, предъявляемой к вычету (возмещению) в установленном порядке. Поэтому в данной ситуации одним из возможных вариантов регистрации арендодателем указанных счетов-фактур в книге покупок может быть их регистрация без учета сумм по электроэнергии, потребленной арендатором».

В данном документе представители финансового ведомства указывают, что арендодатель, вправе зарегистрировать в книге покупок счет-фактуру, выставленный ему энергоснабжающей организацией, без учета сумм по коммунальным услугам, потребленным арендатором.

В тоже время, в случае компенсации коммунальных расходов отдельно от арендной платы арендодатель не выставляет арендатору счет-фактуру на сумму данной компенсации.

При этом, в налоговом учете арендодателя денежные средства, уплаченные коммунальным службам за услуги, потребленные арендатором, не признаются расходами, а полученное от арендатора возмещение затрат не признается доходом.

Пример 4.

Арендодатель сдает в аренду офисное помещение. Арендная плата в месяц составляет 23 600 рублей (в том числе НДС). Поставщики коммунальных услуг выставили арендодателю счет на 53 100 рублей (в том числе НДС – 8 100 рублей). Доля арендатора составляет 30% потребленных коммунальных услуг и составляет 15 930 рублей (в том числе НДС 2 430 рублей).

Тогда в бухгалтерском учете арендодателя:

Корреспонденция счетов		Сумма, рублей
Дебет	Кредит
			Учтены в качестве общехозяйственных расходов расходы по оплате собственных коммунальных услуг
			Учтена сумма НДС в части, потребленной арендодателем
			Принят к вычету НДС
			Перечислена задолженность за коммунальные услуги
			Отражена выручка от сдачи помещения в аренду
			Начислен НДС
			Отражена стоимость коммунальных услуг, подлежащих возмещению арендатором
			Получена арендная плата и компенсация коммунальных услуг от арендатора.

Обратите внимание!

Существует мнение налоговых органов, согласно которому суммы полученной компенсации коммунальных расходов у арендодателя относятся к поступлениям, которые связаны с реализацией арендных услуг и увеличивают налоговую базу по НДС в соответствии с НК РФ. При этом арендодателю разрешается в полной сумме принять к вычету НДС, уплаченный коммунальным службам.

В Письме Минфина РФ от 6 сентября 2005 года №07-05-06/234 говорится, что если согласно договору на оказание услуг по предоставлению в аренду помещений расходы арендодателя по оплате электроэнергии не включаются в стоимость арендой платы, а перечисляются арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии с НДС, то счета-фактуры по электроэнергии арендодателем арендаторам не выставляются.

Получается, что, оплачивая арендодателю возмещение стоимости электроэнергии, арендатор не вправе принять к вычету сумму НДС, включенную в состав суммы возмещения, поскольку у него нет соответствующего счета-фактуры.

Но при этом, в бухгалтерском учете арендатор вправе учесть в составе расходов по обычным видам деятельности свою долю стоимости коммунальных услуг в полной сумме, то есть включая сумму НДС, не выделенную арендодателем в расчетных документах по возмещению стоимости коммунальных услуг и не подтвержденную счетом-фактурой.

И в налоговом учете коммунальные платежи арендатор может учесть в составе материальных расходов в полной сумме, включая НДС.

В бухгалтерском учете арендатора:

Корреспонденция счетов		Сумма, рублей
Дебет	Кредит
			Учтена аренда за текущий месяц
			Учтен НДС, предъявленный к оплате арендодателем
			Принят к вычету НДС
			Отражена стоимость коммунальных услуг, подлежащих компенсации
			Оплачена арендная плата и коммунальные платежи.

Окончание примера.

Отметим, правда, что данное Письмо не является нормативным документом, а носит лишь разъяснительный характер.

Поэтому для отражения коммунальных расходов у арендатора может быть использована и схема посреднического договора, при котором арендодатель по поручению арендатора и за счет последнего приобретает для него коммунальные услуги.

Для того чтобы арендатор смог принять к вычету уплаченную им сумму НДС по компенсации расходов на коммунальные услуги арендодателю следует при получении счета-фактуры от энергоснабжающей организации зарегистрировать его в книге покупок только в части стоимости коммунальных услуг, потребленных непосредственно им. На сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, счет-фактуру следует перевыставить уже от своего имени, не регистрируя его в книге продаж (как обычному посреднику). Полученный от арендодателя счет-фактуру арендатор должен зарегистрировать в книге покупок и принять сумму налога к вычету. Таким образом, и арендодатель, и арендатор предъявляют к вычету сумму НДС по коммунальным услугам, потребленным каждым из них.

Пример 5.

Арендодатель сдает в аренду офисное помещение. Поставщики коммунальных услуг выставили арендодателю счет на 53 100 рублей (в том числе НДС – 8 100 рублей). Доля арендатора составляет 30% потребленных коммунальных услуг и составляет 15 930 рублей (в том числе НДС 2 430 рублей).

Тогда в бухгалтерском учете арендатора:

Корреспонденция счетов		Сумма, рублей
Дебет	Кредит
			Отражена задолженность перед арендодателем по оплате коммунальных услуг
			Учтена сумма НДС по коммунальным услугам
			Принят к вычету НДС
			Погашена задолженность перед арендодателем по оплате коммунальных услуг

Окончание примера.

Если же арендованные помещения используются в прочей деятельности, то целесообразно использование счета 91 «Прочие доходы и расходы» .

Что касается налогового учета, то еще не так давно этот способ расчетов вызывал серьезные проблемы у арендаторов - плательщиков налога на прибыль. Чиновники считали, что в данном случае нельзя уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму оплаченных коммунальных платежей, поскольку договоры с энерго- и водоснабжающими организациями заключил арендодатель. Но теперь мнение налоговиков в корне изменилось, и арендаторы могут, в соответствии с НК РФ, беспрепятственно включать коммунальные платежи во , уменьшающие налогооблагаемый доход (Письма УМНС Российской Федерации по городу Москве от 21 августа 2002 года №26-12/38756, а также от 23 сентября 2003 года №26-12/52001. Это же относится и к прочим эксплутационным и административно-хозяйственным расходам, которые арендатор возмещает арендодателю.

Арендатор должен документально подтвердить расходы на содержание арендованных помещений. Первичными документами, подтверждающими данные расходы, могут быть счета арендодателя, составленные на основании аналогичных документов, выставленных организациями, снабжающими тепловой энергией, водой, газом и так далее.

Однако здесь необходимо обратить внимание еще на один момент. Сейчас он важен при заключении договоров на оказание услуг связи. Из заключенного между организациями договора на оказание услуг связи четко не следует, что арендодатель осуществляет посреднические услуги относительно предоставления указанных услуг арендатору. Чем это грозит? Налоговый орган может признать данный договор недействительным, а расходы по нему необоснованными, ссылаясь на то, что арендодатель не имеет права оказывать услуги связи, поскольку, чтобы осуществлять данные услуги необходимо иметь лицензию (статья 29 Федерального закона от 7 июля 2003 года №126-ФЗ «О связи»). Напомним, что ранее аналогичная позиция налоговиков применялась и в отношении договоров на электро-, водо- и газоснабжение, так как перечисленные виды услуг также подлежали лицензированию в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 года №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Для справки: в настоящее время лицензированию подлежит лишь деятельность по продаже электрической энергии гражданам – пункт 97 статьи 17 Федерального закона от 8 августа 2001 года №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Если бы из договора четко следовало, что арендодатель, оплачивая услуги связи, выступает от своего лица, но за счет арендатора, то проблем бы не было, а арендодатель просто бы перевыставлял счет организации связи в адрес арендатора. Чтобы избежать споров с налоговиками, организациям следует подкорректировать некоторые формулировки договора. А о том, что должно быть указано в посредническом договоре, в частности, в договоре комиссии, определено в главе 51 ГК РФ.

Эта же проблема возникает и при расчете НДС. Чтобы принять к вычету «входной» НДС, необходимо получить от арендодателя соответствующий счет-фактуру. Понятно, что такой документ будет лишь копией счета-фактуры, который выставила арендодателю организация связи. Хорошо если из договора следует, что собственник помещения - это посредник между организацией связи и фирмой-арендатором. Тогда он должен составлять счета-фактуры в том же порядке, что и комиссионер (агент), купивший товар для комитента (принципала).

В противном случае, налоговики могут сказать, что владелец помещения перепродает услуги связи, а этого, как мы уже сказали, он делать не может, ведь нужна соответствующая лицензия. Следовательно, налоговый орган не примет к вычету «входной» НДС с суммы платежей.

Это не касается административно-хозяйственных услуг, которые арендодатель оказал сам и которые не лицензируются.

Заметьте: если организация не будет вносить изменения в имеющийся договор и будет настаивать на том, что он является посредническим, то опровергнуть это налоговый орган может только через суд. Об этом сказано в НК РФ.

Окончание примера.

Пример 7. Из консультационной практики ЗАО «BKR-Интерком-Аудит».

Вопрос.

Прошу оценить с точки зрения отнесения на расходы в целях налогового учета договор на предоставление коммунальных и прочих услуг для Арендатора (нашей организации).

В этом случае арендатор самостоятельно заключает договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг, и сам несет расходы, связанные с этими услугами.

Порядок оформления договоров на оказание коммунальных услуг определен ГК РФ.

Справедливости ради следует сказать, что данный способ применяется очень редко. Это связано с тем, что возникают довольно серьезные сложности при перезаключении договоров с организациями, которые предоставляют коммунальные услуги.

Применение этого варианта имеет смысл тогда, когда в аренду передается все здание одному арендатору. В такой ситуации преимущества данного способа бесспорны - арендатор может учитывать коммунальные платежи в составе расходов при налогообложении прибыли и применять вычет НДС по ним без всяких проблем.

Арендатор в бухгалтерском учете оплату коммунальных услуг согласно выставленным счетам-фактурам учитывает как операционные расходы на основании пункта 11 ПБУ 10/99 и отражает на счете 91 «Прочие доходы и расходы» , субсчет 91-2 «Прочие расходы».

В налоговом учете указанные затраты учитываются арендатором в соответствии с НК РФ в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией.

НДС, уплаченный поставщикам услуг, арендатор принимает к вычету на основании статей и НК РФ, в общеустановленном порядке.

Напоминаем, что с 1 января 2006 года необходимыми требования для применения вычета по НДС являются:

· осуществление налогоплательщиком налогооблагаемой деятельности;

· принятие к учету товаров (работ, услуг), имущественных прав;

· наличие счета-фактуры, оформленного надлежащим образом.

Пример 8.

ЗАО «Атлант» арендует помещение, которое использует для размещения офиса и производственных помещений.

При этом, ЗАО «Атлант» заключило договоры на предоставление коммунальных услуг непосредственно с организациями - поставщиками коммунальных услуг.

В отчетном месяце коммунальные расходы составили 177 000 рублей (в том числе НДС - 27 000 рублей).

В бухгалтерском учете ЗАО «Атлант» будут оформлены следующие проводки:

Корреспонденция счетов

Сумма, рублей

Окончание примера. Обратите внимание! При аренде федерального недвижимого имущества коммунальные и эксплуатационные расходы в состав арендной платы не включаются. На это указано в Письме Минфина Российской Федерации от 6 июня 2000 года №3-12-7/45 «О включении в договоры аренды федерального недвижимого имущества расходов за коммунальные и эксплуатационные услуги». Поэтому расчеты за коммунальные и эксплуатационные услуги должны производиться арендатором по отдельным договорам, заключенным с организацией – арендодателем. Более подробно с вопросами, касающимися особенностей бухгалтерского и налогового учета при оказании услуг, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» « Услуги с учетом отраслевой специфики (кроме бытовых и медицинских ».

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

По новому закону, прием оплаты в безналичной форме должен быть зарегистрирован с использованием приложения ФНС “Мой налог”. Его можно будет бесплатно скачать и установить на свой смартфон после 1 января 2019 года. Также аналогичные функции будут доступны на специальных интернет-площадках и сервисах, список которых ФНС опубликует.

Для безналичных платежей (как и для наличных) необходимо сформировать чек в электронной форме, который должен быть направлен по электронной почте плательщику.

Банки также могут предложить услуги автоматического формирования чека при поступлении средств на определенную карту или счет. Если вы пользуетесь такой услугой банка, в договоре аренды/найма необходимо указать для зачисления платежей именно эту карту/счет.

Прием оплаты без выдачи чека является нарушением. Чек по безналичным платежам должен быть сформирован не позднее 9-го числа следующего месяца (после месяца, в котором была получена оплата).

Поскольку прием наличных платежей оформляется для самозанятых таким особым способом, необходимо внесение изменений в действующие договора.

При заключении новых договоров следует использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых. В случае сдачи квартиры юридическому лицу важно то, что плательщик не является налоговым агентом (как это обычно бывает при аренде у физлица) – не он удерживает НДФЛ, а сам арендодатель-физлицо платит за себя налог НПД.

Обращаем внимание: в договоре важно указать, на какие именно реквизиты направляется электронный чек.

Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2018 года. Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.

Получение арендной платы через банковский счет физического лица

Получить деньги на свой счет от арендатора физическое лицо может путем перевода или путем внесения на его счет или карту. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета.

Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты , которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: ФИО, ИНН (не обязательно), номер счета, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы. В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.ГГГГ за месяц ГГГГ г.». ВАЖНО: арендатор-физлицо может непосредственно обратиться в Банк арендодателя и внести деньги на его счет (по номеру счета) или на его карту (по номеру карты). Например, такой способ удобен в банке, у которого много отделений.

Также арендатор может совершить перевод со своей карты на карту арендодателя или внести деньги через платежный терминал банка на счет или карту арендодателя. Уточните, предоставляет ли ваш банк такие услуги и сообщите об этом арендатору. Однако при переводе карта-карта с арендатора может быть удержана несимволическая комиссия, а сумма одной операции при внесении через терминал сейчас ограничена 15000 рублями. Если нужно внести больше, то придется совершить несколько операций, и банк может ввести ограничение на пополнение через одно устройство. Возможно, в перспективе появятся другие способы оплаты – например через сеть терминалов.

При сдаче декларации по налогу (НДФЛ-3) рекомендуем вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год. Если технически возможно, то рекомендуем вам получить также выписку по операциям с конкретным плательщиком (арендатором).

Получение арендной платы через банковский счет Индивидуального предпринимателя

Получить деньги на свой счет от арендатора ИП может только в форме перевода. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета. Возможно, в перспективе появятся и другие способы оплаты – например через сеть терминалов или через банкомат. Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: название ИП (например, Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович), ИНН ИП, номер счета ИП, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

ВАЖНО: арендатор не может прийти в ваш банк и внести деньги на ваш счет. Даже если он придет в ваш банк, в котором у него нет счета, он должен совершить перевод без открытия счета.

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы.

ВАЖНО: при оформлении платежа плательщик должен указать «Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович», а не просто «Петров Петр Петрович». К сожалению, по этой причине были прецеденты незачисления денежных средств.

Для осуществления предпринимательской деятельности компании необходимо помещение. Оно может находиться или в собственности, или в аренде. Наиболее распространен второй вариант, так как не все предприниматели могут позволить себе приобрести помещение. Аренда предполагает возникновение постоянных трат. Их нужно правильно учитывать.

Учет арендной платы

Для фиксирования стоимости аренды нежилого помещения используется забалансовый счет 001 «Арендованные ОС». Учитывается стоимость жилья, прописанная в договоре. Затраты отражаются в момент фактического получения помещения. Правила эти установлены Инструкцией по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.

Расходы на аренду, согласно пункту 5 и 7 Положения по бухучету, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999, считаются расходами по основным направлениям деятельности. Ежемесячные начисления по аренде отражаются на ДТ счета 20 «Главное производство» и КТ счета «Расчеты с кредиторами. Когда платеж перечисляется арендодателю, нужно выполнить запись по ДТ счета 76 и КТ счета 51.

В рамках налогового учета передача недвижимости в аренду считается услугой на основании пункта 5 статьи 38 НК РФ. , предъявленный компании, принимается к вычету на момент принятия услуги по аренде к учету. Вычет осуществляется на основании первичной документации на основании пункта 2 статьи 171, пункта 1 статьи 172 НК РФ.

ВНИМАНИЕ! Траты на оплату коммунальных услуг (с учетом НДС) будут учтены в структуре трат по основным направлениям работы компании. Признаются они в момент получения квитанций от лица, предоставляющего услугу аренды.

Налоговый учет

Платежи по аренде считаются прочими расходами, направленными на производство и реализацию. Соответствующее указание дано в пункте 1 статьи 264 НК РФ. Предпринимателю нужно помнить, что затратами могут признаваться расходы, соответствующие этим характеристикам:

• Финансовая обоснованность платежей.
• Наличие подтверждающих документов.

В НК не содержится перечень бумаг, которые подтверждают факт аренды. Однако нужные сведения есть в письмах Минфина №03-07-09/42594 от 26.08.2014 и №03-03-06/1/12764 от 24.03.2014. Для подтверждения аренды помещения нужны эти документы:

• Договор аренды, оформленный в соответствии с законом.
• Акт приемки-передачи помещения.
• Платежные бумаги, которые получает арендатор при уплате услуг.
• Акт сдачи-приемки услуг, составляемый ежемесячно.

Последний документ нужен только в том случае, если необходимость ежемесячного составления акта сдачи-приемки услуг оговорена в основном договоре.

Пример

В марте 2017 года фирма на основании акта приемки-передачи арендовала нежилое помещение. Необходимо оно для производственных нужд. Арендные платежи компания уплачивает в последнюю дату месяца. Проводки в данном случае будут следующими:

• ДТ001. Зафиксирована стоимость аренды помещения. Данная проводка должна быть выполнена в марте 2017 года. Сумма отражается на основании акта приемки-передачи.
• ДТ20 КТ76. Начисление ежемесячной арендной платы. Производится на основании соглашения об аренде.
• ДТ19 КТ76. Предъявленный НДС. Отражается на основании счет-фактуры.
• ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету на основании счет-фактуры.
• ДТ76 КТ51. Перечисление платежа арендодателю. Выполняется на основании выписки по расчетному счету из банковского учреждения.

Все приведенные проводки, помимо первой, выполняются ежемесячно.

Коммунальные услуги

Коммунальные услуги могут оплачиваться разными способами. Платежи могут осуществляться самим арендодателем. В этом случае арендатор должен возместить расходы собственника помещения. Траты на оплату коммунальных услуг, включающие НДС, входят в структуру расходов по основным направлениям деятельности, что оговорено пунктом 5 и 7 Правил бухучета, утвержденных Приказом Минфина №33 от 6.05.1999. Эти расходы признаются только в том случае, если компания получила расчетные документы (основание – пункт 16 ПБУ 10/99).

В бухучете коммунальные расходы фиксируются по ДТ счета учета затрат. Корреспондирующим счетом является кредит счета 76. При переводе денег арендатору используется эта проводка: ДТ76 КТ51. Соответствующее указание дано в Инструкции по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.

Используемые проводки

При учете коммунальных платежей актуальны эти проводки:

• ДТ44 КТ76. Фиксация стоимости коммунальных услуг. Предполагается, что арендодатель внесет оплату, а арендатор возместит все расходы. Последние отражаются на основании соглашения об аренде, счета, выставленного арендодателем, счета коммунальных услуг.
• ДТ19 КТ76. Фиксирование НДС с расходов по коммунальным услугам. Запись осуществляется на основании счет-фактуры.
• ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС по коммунальным услугам.
• ДТ76 КТ51. Возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг. Запись выполняется на основании выписки по расчетному счету.

Сумма по каждой проводке должна подтверждаться первичными документами.

Налоговый учет

Вычет выполняется в отношении налога, предъявленного арендодателем. Предполагается, что аренда помещения и сопутствующие расходы являются налогооблагаемым объектом на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ. Вычеты выполняются на основании счет-фактур (основание – пункт 1 статьи 172 НК РФ). Для исчисления налога на прибыль нужно учесть стоимость коммунальных услуг в структуре материальных расходов. Указание на это дано в пункте 2 статьи 253 и пункте 1 статьи 254 НК РФ.

Существуют также письма УФНС №16-15/058069 от 30.06.2008.

Согласно им, траты на оплату коммунальных услуг должны быть подтверждены актами расчетов платежей, сформированными арендодателем.

Нужно это для налогообложения. Стоимость использованных ресурсов учитывается в момент получения компанией счетов и актов. Основанием этого является пункт 2 статьи 272 НК РФ, пункт 1 статьи 252 НК РФ.

Расходы на ремонтные работы

В пункте 2 статьи 616 ГК РФ указано, что арендатор должен следить за исправным состоянием арендованной недвижимости. Ремонт проводится арендатором за свой счет, если обратного не указано в договоре между сторонами. Сопутствующие траты признаются расходами по основным направлениям деятельности. Они входят в себестоимость реализованной продукции на основании пунктов 5, 7, 9 Положения по бухучету ПБУ 10/99, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999.

В пунктах 16 и 18 ПБУ 10/99 указано, что траты на текущий ремонт отражаются в бухучете на момент проставления подписи в акте приемки-сдачи исполненных работ. Сумма трат определяется исходя из сведений, указанных в договоре. Расходы по ремонтным работам отражаются по ДТ счета 44. Корреспондирующим счетом является КТ счета 60.

Используемые проводки

При отражении затрат на ремонт используются эти проводки:

• ДТ44 КТ60. Фиксация стоимости ремонтных работ. Запись вносится на основании акта приемки-сдачи исполненных работ.
• ДТ19 КТ60. Сумма НДС, выставленного ремонтной компанией. Проводка вносится на основании счет-фактуры.
• ДТ60 КТ51. Перевод платежа ремонтной компании.
• ДТ68 КТ19. Принятие к вычету суммы НДС.

С компанией, которая выполняет ремонт, нужно обязательно заключить соглашение. В обратном случае учет будет незаконным, так как он не подтвержден документально.